Noile criterii de evaluare a imobilelor preluate de stat în timpul regimului comunist diminuează drastic și inacceptabil valoarea despăgubirilor!

În contextul numeroaselor pachete de reglementări care au ca scop strângerea cât mai multor sume de bani la buget, pe site-ul Ministerului Finanțelor a apărut un proiect de ordonanță de urgență, prin care se se aduc modificări modalității de stabilire și acordare a despăgubirilor pentru imobilele preluate în mod abuziv de către stat în perioada regimului comunist.

Astfel, Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, stabilește redistribuirea plății sumei stabilite prin deciziile de compensare în 7 tranșe anuale (de la 5 tranșe, cum este reglementat în prezent).

Modificarea în speță se va aplica inclusiv deciziilor de compensare aflate în plată, numărul tranșelor rămase de valorificat recalculându-se astfel încât, prin includerea tranșelor deja emise, numărul total al acestora să fie de 7.

Cu privire la posibilitatea retrocedării imobilelor în natură, legiuitorul reglementează noțiunea de "spor de valoare" adus imobilelor, pe care beneficiarul va fi obligat să îl restituie, dacă dorește să redobândească imobilul respectiv.

Însă modificarea cea mai semnificativă o constituie introducerea unor Criterii pentru stabilirea valorii imobilelor potrivit art. 21 alin.(6) (din Legea nr. 165/2013, prevăzute în anexa proiectului ordonanței de urgență.

Prin aceste norme, profitând de conținutul lacunar al art. 21 alin.(6) (din Legea nr. 165/2013 dar și al normelor de aplicare a actului normativ menționat și sub pretextul necesității eficientizării cheltuielilor bugetare, guvernul nu face altceva decât să lipsească de finalitate întregul proces de stabilire a despăgubirilor acordate pentru imobilele preluate în mod abuziv de către stat în perioada regimului comunist.

Punctual, normele în speță legiferează așa zise criterii care vor sta la baza evaluării imobilelor constituind obiectul despăgubirilor, urmând ca acestea să fie evaluate pe baza unor coeficienți de corecție, care în cazul construcțiilor oscilează între 0,1 pentru imobilele ce nu au destinație de spații de locuit și 0,7 pentru locuințele construite înainte de 1977, iar în cazul terenurilor situate în intravilan, în funcție de categoria de folosință, între 0,1 pentru terenurile neproductive/alte categorii și 0,8 pentru terenurile curți construcții ce depășesc 1000 mp.

Față de reglementarea precedentă, care oferea drept criterii de evaluare grila notarială aferentă anului anterior emiterii deciziei de compensare, caracteristicile și categoria de folosință a imobilelor, utilizarea criteriilor stabilite de legiuitor va duce la acordarea unor despăgubiri de-a dreptul derizorii.

Pentru a înțelege mai bine mecanismul de funcționare al noii modalități de calcul, ne raportăm la un caz concret.

Pretindem măsuri compensatorii pentru un imobil compus din teren intravilan în suprafață de peste 14 000 mp (parțial curți construcții, respectiv parțial alte terenuri) și construcții din cărămidă, în prezent demolate, în suprafață de cca 140 mp., situat în zonă urbană, reședință de județ.

Conform unei evaluări efectuate prin aplicarea art. 21 (6) din Legea nr. 165/2013, utilizând grila notarială aferentă anului 2024, persoana beneficiară ar avea dreptul la o valoare totală a despăgubirilor de peste 3 600 000 lei ( din care numai terenul ar valora peste 3.400 000 lei, iar restul construcțiile).

Reținem și că din terenul menționat, suprafața curți construcții se ridică la circa 840 000 lei iar cea clasificată alte categorii valorează peste 2 500 000 lei.

Conform evaluării efectuate utilizând aceeași grilă notarială, din anul 2024, alături de coeficienții de corecție propuși în proiectul citat, pentru același imobil, am obține o despăgubire totală de circa 1 120 000 lei, din care terenul curți construcții + alte categorii valorează 930 000 lei, iar restul construcțiile.

Pe categorii de folosință, suma respectivă se va compune din 670.000 lei pentru terenul curți construcții și circa 260 000 lei pentru terenul alte categorii, adică aproape cu 20% mai puțin, respectiv de 10 ori mai puțin, față de valorile calculate în condiții similare conform reglementării anterioare.

Această diferență uriașă se explică prin faptul că noile criterii propuse prin proiectul de ordonanță, care, de exemplu, în cazul terenurilor intravilane alte categorii, aplică un coeficient de corecție de 0,1 din valoarea pe mp., impun calcularea unor despăgubiri extrem de scăzute (cel puțin în cazul bunurilor imobile terenuri).

Acest nou "algoritm" de calcul se va aplica tuturor deciziilor de compensare emise de către Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor, inclusiv în dosarele având ca obiect contestarea unor astfel de decizii și aflate pe rolul instanțelor de judecată.

În mod evident, un atare simulacru de reglementare, pe de o parte, are drept consecință crearea de situații discriminatorii între beneficiarii Legii nr. 165/2013 pe numele cărora s-au stabilit despăgubiri sub imperiul legii vechi și cei pe numele cărora se vor stabilii despăgubiri conform noilor norme.

Pe de altă parte, prin faptul că algoritmul de calcul conduce la stabilirea unor valori cu mult sub nivelul celor de piață și chiar cu mult al celor din grilele notariale, reglementarea în speță echivalează cu o lipsire a exercițiului dreptului de proprietate.

Ținând cont de parcursul sinuos al legislației din domeniu, conchidem că măsurile propuse nu reprezintă altceva decât o reală încununare a eforturilor continue și susținute ale instituțiilor statului, de a stopa sau temporiza soluționarea oricărui dosar de despăgubire, cu pierderi incomensurabile suferite de persoanele beneficiare. 

O dată cu intrarea în vigoare a actului normativ, cu siguranță că toți ochii se vor îndrepta spre Curtea Constituțională, care, indiscutabil, va fi sesizată cu analizarea constituționalității normelor respective.